賃料交渉

 土地や建物の賃貸借契約上の賃料は、賃借人が当初の契約通りに支払うことが原則です。

 しかし、借地・借家契約は一定の長期にわたる継続的な契約であることが多くあります。

 そのような場合、不況により借地人・借家人が勤務先から解雇されて支払能力が乏しくなるような個人的事情や、あるいは公租公課の変動により賃料額が不相当になるような外在的事情のため、借地人・借家人が賃料の減額を求めたりする事例があります。

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借地借家法

 借地借家法が適用される場合、同法11条に次のような定めがあります。

 「地代又は土地の借賃が,土地に対する租税その他の公課の増減により,土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。」

 この条文によれば、賃料増減の判断要素として、借地人・借家人の個人的事情は考慮されないことになりますが、公租の増減等の外在的事情は考慮されることになります。しかし、この権利があるとしても、一体いくら減額されることになるのかまでは分かりません。
 
 借地人・借家人としては,賃料減額請求権があることを理由に、賃貸人を相手に協議をし、協議が成立しないならば、賃料減額調停を申し立て、調停が成立しないならば、賃料減額請求訴訟を提起するという方法で賃料減額を求めていくことができます。
 
逆に地主・家主の立場としては、賃料減額を求められないように、これまで丁寧に物件管理をしていたことや賃借人との円滑な関係を維持していたことなどが後日賃借人を説得する材料となるかもしれません。しかし、賃借人が法的措置をとる見込みがある場合には、別途法律上成り立ちうる反論を検討する必要が出てきます。
 
賃料増減が問題となる場合、弁護士にご相談ください。

 

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