特別代理人選任申立てをして物件の明渡しを実現した事例

事案の概要

　依頼者様は不動産業を営んでいたところ、賃貸していた物件に住まわれて方が亡くなりました。
　賃料の未払があり、また自動車も駐車場に置かれたままになっていましたので、亡くなった賃借人の保証人となっていた方には電話等をしましたが連絡が取れず、相続人も全員が相続放棄をしてしまいました。

　弁護士は、依頼者である不動産業者様から依頼を受けた後、特別代理人という当事者の代わりになる弁護士を裁判所に選任してもらう申立てを行い、特別代理人と交渉して未払賃料を免除することを代金の代わりとして自動車を購入しました。
　そして、自動車を不動産業者様自らが売却処分し、駐車場の明渡しを完了しました。

弁護士の目

　本件のように、賃借人が亡くなった場合、未払賃料や明渡しの請求は保証人や相続人に対して行うことになります。しかし、本件のように保証人と連絡が取れなかったり、相続人全員が相続放棄をしてしまうことも少なくありません。
　このような場合、貸主側としては請求する相手がいないことになりますので、通常は特別代理人選任申立てという手続を採り、その特別代理人を被告として訴訟を提起し、判決を取得してから強制執行という流れで未払賃料の回収や物件の明渡しを実現します。

　もっとも、強制執行手続には費用も時間もかかりますので、本件のように有価物（本件だと自動車）をもって未払賃料の代物弁済とし、貸主側でその有価物を処分してしまうこともあります。結果として、このような処理が可能であれば強制執行するよりもコスト安になります。

 

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